על-פי סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 תירשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על נכס מקרקעין של אדם אשר התחייב בכתב לעשות בו עסקה, או להימנע מלעשות בו עסקה. מטרת רישום הערת האזהרה היא למנוע ביצוע עסקה סותרת מאוחרת יותר בזמן ובכך להגן על רוכש הנכס. 

 

לאחרונה עלתה לדיון השאלה לגבי טיבה של הערת האזהרה במסגרת רכישה דירה חדשה.

נסיבות פסק הדין שזכה לשם "פרשת דרך התאנה" דובר על  פרויקט מסוג תמ"א 1/ 38 – חיזוק מבנה ותוספת בניה  ברמת גן שהיזם חברת דרך התאנה התחייבה לבצע. הפרויקט לא בוצע במסגרת ליווי בנקאי והבטוחה שניתנה לרוכשים הייתה הערת אזהרה.

​

בשלב מסוים בפרויקט נקלע היזם לקשיים כלכליים כאשר נושים רבים התדפקו על דלתותיו. הפרויקט נתקע ללא אפשרות לסיימו. הדיירים של הבניין הישן בו בוצע הפרויקט, הגישו בקשה לפירוק החברה במסגרתה מונה מנהל מיוחד אשר ניסה לאתר מקורות מימון להשלמת הבניה, אך לא הצליח. 

בית המשפט המחוזי הורה על ביטול הסכמי המכר ומחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים שהפכו כעת לנטל והכבידו על מציאת יזם אחר שימשיך את הפרויקט. 

בית המשפט סירב להכיר ברוכשים בעלי הערת האזהרה כנושים מובטחים והעדיף את טובת כלל הנושים והקטנת נזקם.

 

לאחר ביטול מכירת הדירות והערות האזהרה אישר בית המשפט המחוזי אליו הוגשו תביעות החוב למכור את הפרויקט לצד ג' ולהחזיר חלק מחובות הנושים כאשר רוכשי הדירות היו ביניהם, כאמור, ללא כל עדיפות, על-אף הערות האזהרה שנרשמו לטובתם. רוכשי הדירות שנותרו ללא דירה וללא בטוחה לכסף ששילמו לחברת "דרך התאנה" ערערו לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון (ע"א 3937/19), אישרר את פסק הדין המחוזי ובעודו מבטל את הבטוחה היחידה שהייתה לרוכשים –הערת האזהרה, הבהיר כי  הכרעתו אינה גורפת וניתנה במסגרת הנסיבות החריגות של הפרשה שעניינן מכירת דירות במחיר נמוך משווי השוק .

בית המשפט העליון חזר על הקביעה כי במקרים מסוימים הערת אזהרה שנרמה לטובת רוכשי דירות אינה מגנה על הרוכשים והם אף עשויים לאבד את כספם כמו גם את הדירה שרכשו.

למרות שפסק הדין דן בנסיבות חריגות של יזם שמכר דירות חדשות במחיר הנמוך מערך השוק ונקלע לקושי כלכלי במהלך ביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38, הקביעה ערערה את מעמדה של הערת האזהרה והפחיתה מכוחה.

בעקבות פסק הדין, בוחן משרד הבינוי והשיכון שינוי של לוח התשלומים בפרויקטים אשר אין בהם ליווי בנקאי והערת האזהרה היא הבטוחה היחידה הניתנת לרוכש באופן של דחיית תשלומים לסוף הפרויקט, וזאת על-מנת להקטין ככל הניתן את הסיכון של רוכשי דירות. 

 

אין ספק, כי לאור פסק הדין הבטוחה אליה צריכים לשאוף רוכשי דירות חדשות היא בטוחה מסוג "ערבות בנקאית" או "פוליסת ביטוח" אשר מונפקות בגובה התשלומים שביצע רוכש הדירה. בטוחה כזאת, ניתן לקבל רק כאשר היזם מתקשר עם בנק שמלווה אותו לאורך הפרויקט ומבטיח את כספי הרוכשים.